交易最怕时机不对,如何寻找「换房」的最佳时机

2018 年刚开始,各种对房地产的预测扑面而来。有人说 2018 年会是「小小年」(建立在2017年的「小年」之上),有人却说一线城市经过一年的调控会逐渐放开,而强二线城市会继续划出一个上升曲线。放到现在这个背景下,买房和换房之间,又怎么做选择呢?




其实从来没有完美的换房时机,如果有,那就是踩准了点,在一个比较高的点卖出,在一个比较低的点买入。几乎没有最高和最低,你很难判断何时是最高、最低,这种时间段可能很快就会滑过了,因而只有较高和较低。
今天给大家 8 条方法论,教会大家如何寻找换房的最佳时机。

 

1. 下行期

首先要明确的是,天下没有免费的午餐,也就是说,最高和最低不可能同时存在。市场狂涨的时候,你要卖的房子涨了,你要买的房子也涨了,市场低沉的时候,你要卖的房子降了,你要买的房子也降了。一般来说,下行期,也就是后一种情况,是换房的好时机。这时候收入低,但成本也低,比第一种情况是更合适的时候。

 

2. 议价空间

和第一条相对,有没有议价空间,是衡量换房时机好坏的一个指标。坏的换房周期,房子挂出来,分分钟坐价起跳,买房非常被动,不仅没有尊严,没有安全感,更容易在卖方市场凭空被套更多钱。时常去二手房市场走一走,问一问,在大型中介的网站比如「链家」网上,更多关注报价和成交价中间的差额,以及成交周期,发现成交周期变长,看房人数下降,报价不再虚高而成交价向下走,那就是你换房的好时机。

3. 贷款利率

贷款利率是一个必须要精打细算的话题,换房之前,先研究银行利率变化和贷款政策。一些房价下行期,政府为了保证调控成果,会大幅度提升贷款难度,取消贷款利率优惠或是上浮利率,导致贷款成本大大增加,月供压力上升,可能你少花的房价被多还的房贷抹平了。最佳时机就是看大房价周期、小贷款周期,选择一个贷款容易的时间段,见好就拿下。

 

4. 放贷指标

与贷款利率相关联的一个要素,是卖一买一的情况下, 上半年挂牌优势更大,从你的买主角度考虑,银行在上半年的放贷指标比较充足,买主贷款容易,买房也就容易,你拿到钱就容易,你买房也容易,因为你同时也是买主。但是如果拖到年中,或是年底,银行完成了今年的放贷指标就会逐渐收紧住房贷款业务,接下来的审批时间就会拖得比较长,贷款的难易程度在买房时是一个很大的影响要素,对方贷不到款,你不想卖给他;你贷不到款,别人也不想卖给你。

5. 利率优惠

买房不认贷政策延续的情况下,先卖后买,贷款可以继续享受首套房的优待是不存在的,因为只要以前贷款过,卖掉也算二套,如果有一天认房又认贷取消,可以考虑这样操作,会更加从容,总体上降低购房成本。认房不认贷取消的情况下,如果房价下行,也可以选择先卖后买。不过,两次交易过程复杂,未知因素较多,置换过程中如存在空白期,如果此后房价上行,可能之前的房款可以买大三居,房价涨起来只能买小两居了。但如果对于房价往下走依然有信心,就可能在较高点卖房,捱一段时间,在更低点买房,小两居变大三居。

 

6. 刚需 vs 投资

很多人面临选择,是卖掉一套房再换一套大的、豪的,还是留着之前的一套,买一套小的?对于不差钱型买家,留旧买新是个不错的选择。一线情况下,身价的上涨来自于房产的倒腾,而当你只有一套房子的时候,升值再高,作为自住房,也不能轻易享受房价上涨待遇。但如果手头有两套或以上房子,就可以在上涨的时候卖掉变现或继续投资。这个意识要有。但这种方法适合人群:不差钱、月收入较高,他们可保留一套房子作为投资手段。不适用于还贷压力大或收入较低人群。

7. 卖房

你看中了一套房,必须要快速卖掉手里这套才能买怎么办?第一,直接降价,但这属于下下策,万不得已不要使用。还有很多种别的手段,比如,把房子多挂给几个中介,在竞争之下,多家中介共同帮你推房,成交速度会加快。再比如,联系靠谱的中介签独家房源或聚焦房源。中介的成交模式是,房源共享,即你这一套房子,整片区域甚至全市的这家中介的经纪人都可以帮你卖,成为聚焦房源后,这一片的经纪人会集中帮你推你的房子,遇到任何需求的买家都会提到你的房子,增加曝光率、带看率,磕价格的时候也会更用心,以保证在多久时间内帮你卖掉。


8. 操作技巧

先把自己的房子 A 挂出去,同时积极寻找符合自己心仪的房源,有合适的 B 房子时,马上和房主看房,查询,协商讲房价,让 B 房主出价后你回复考虑一段时间,之后住几天就报上一个 B 房主不能接受的低价,但你报价时要留有余地,不把话说绝,就一个字「拖」;因为还要等 A 房的反馈信息。这时候 A 房有反馈信息了,有买主想看房。看房后买主出的价格符合你的心意,你可让买主交纳一笔定金,签订合同;若买主出的价格你不满意,可以继续等待,直到有报价合适的买主出现,并交纳定金,签订合同。这个时候还要不断和 B 房主联系,查询 B 房的优缺点,充分砍价。好了,收下 A 房的定金了,那就和 B 房主报上双方都能认可的价格吧,马上交上定金,签订合同。




一句话解释就是,掌握好买 A 房主的底线卖 B 房者发出的信号,多运用谈判技巧和策略,尽可能达成连环单。
 

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